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房屋买卖合同纠纷——上诉撤销一审判决
时间:2015-02-06  来源:管理员

 江 苏 省 丹 阳 市 人 民 法 院
                                             

民 事 判 决 书


                                                                                                                                    ( 2011)丹吕民初字第009号
        原告贡某某,男,1 9 7 0年11月1 5日生,身份证号321119197011154930,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇中心村贡家组。
        被告吴某某,男,1 94 3年1 2月2 2日生,身份证号32 1 1 1 9 1 9 4 31 2 2 2 4 91 9,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇运河心村荆家园5 1号。
        被告吴某,女,1 9 7 2年8月9日生,身份证号3 2 1 1 1 9 1 9 7 2 0 8 09 4 9 4 3,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇运河中心村荆家园5 1号。
        原告贡某某与被告吴某某、吴某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2 0 1 1年2月1 6日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贡某某及其委托代理人周巍、被告吴某及被告吴某某、吴某委托代理人金文、周旭到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
        原告贡某某诉称,1 9 9 2年1 2月,原告父亲贡健生与被告吴某某签订一份房屋买卖协议,被告吴某某将坐落于运吕公路东侧二间三层楼房、侧厢围墙、二间付房等以4500元价格卖给贡健生。协议另约定,房款在1993年6月3 0日前交清,房款交清时,吴某某应全部让出,交出钥匙。贡健生于1993年6月2 5日交清房款,吴某某也让出了房屋。现诉至法院,请求判令该房屋归原告所有。
        被告吴某某、吴某辩称,原告父亲与被告吴某某签订的房屋买卖协议无效。被告吴某某是以户为单位申请建房的,该房屋是吴某某等4人共同共有的。本案中房屋买卖协议只有吴某某一个人的签字。吴某某没有征得其他共有人的同意,因此吴某某在未征得其他共有人的同意下签定的协议是无效的。房产是被告吴某某一家人的宅基地,是无效的。房产是被告吴某某一家人的宅基地,也是唯一一处的宅基地,根据相关法律规定,农村居民只能拥有一处宅基地。贡建生在已有宅基地的情况下又买房屋是不符合法律规定的。请法院驳回原告的诉讼请求。
        经审理查明,1 9 92年1 2月,原告父亲贡健生与被告吴某某签订一份房屋买卖协议,被告吴某某将坐落于运吕公路东侧二间三层楼房、侧厢围墙、二间付房等以45000元价格卖给贡健生(建房申请和施工证注明二层二间)。协议另约定,房款在1 9 9 3年6月3 0日前交清,房款交清时,吴某某应全部让出,交出钥匙。贡健生于1 9 9 3年6月2 5日部让出,交出钥匙。贡健生于1993年6月25日交清房款,吴某某也让出了房屋。贡健生于2 0 1 0年7月3 0日死亡。原告贡某某2 01 0年以继承取得该房屋为由提起民事诉讼,且其他合法继承人均表示放弃继承权,后其撤诉。本案诉讼中则以原告父亲贡健生受原告委托与被告吴某某签订房屋买卖协议,实际买房人是原告为由进行诉讼。
        本案所涉房屋土地性质为集体土地。原告父亲贡健生与被告吴某某属一个行政村,分属二个村民小组。以上事实,由原告父亲贡健生与被告吴某某签订的房屋买卖协议、贡健生出具的欠条、吴某某出具的收条、买卖协议、贡建生出具的欠条、吴某某出具的收条、建房申
请和施工证、本院调查笔录及双方当事人的陈述等证据予以证实。
        本院认为,农民集体所有的土地依法属于农民集体所有,由本村集体经济组织或者村民委员会管理,宅基地上的住房只能在集体组织内部转让。原告父亲与被告虽属于同一村民委员会,但双方诉争的住房用地性质分别为两个村民小组所属土地,因此双方签订的房屋买卖协议是无效的。签订协议以后,原告父亲已付清房款,被告也按期将房屋交付至今,且将近2 0年的时间。原告父亲贡健生受让诉争房屋时是善意的,且已经支付了合理的对价,原告贡某某依继承取得该房产,享有该房产的所有权。依照《中华人民共和国土地管理法>第十条、第六十二条,《中华人民共和国合同法》第六条的规定,判决如下:
        本案讼争的坐落于运吕公路东侧荆家村荆西组的二间三层楼房、侧厢围墙、二间付房归原告贡某某所有。案件受理费9 2 5元,由原告462.5元,被告负担462.5元(此款原告已垫付,被告应于本判决生效后十日内给付原告)。
        如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省镇江市中级人民法院,同时向该院(开户行:工商银行镇江市永安路分理处,帐号:1104010829000140561)预交上诉案件受理费。
 
                                                               
                                   

 苏 省 镇 江 市 中 级 人 民 法 院
                                              

民事判决书 


                                                                                                                                      (2 011)镇民终字第1 1 8 8号
        上诉人(原审被告)吴某某,男,1 9 4 3年1 2月2 2日生,身份证号321119194 312 224919,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇运河中心村荆家园5 1号。
        上诉人(原审被告)吴某,女,1 9 72年8月9日生,身份证号32 1 1 1 9 1 9 7 2 08 09494 3,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇运河中心村荆家园5 1号。 
        两上诉人委托代理人韩平,北京国锦律师事务所律师。
        被上诉人(原审原告)贡某某,男,1 9 7 0年1 1月1 5.日生,身份证号32111919 70111549 30,汉族,丹阳市人,住丹阳市吕城镇中心村贡家组。
        委托代理人白云鹏,江苏中坚汇律师事务所律师。
        上诉人吴某某、吴某因与被上诉人贡某某房屋买卖合同纠纷一案,不服丹阳市人民法院(2011)丹吕民初字第0096号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。现己审理终结。
        原审法院查明,1 9 9 2年1 2月,贡健生(贡某某的父亲)与吴某某签订了一份(农村私有)房屋买卖协议,该协议约定,吴某某将其位于荆西村的农村私有房屋以4 5 0 0 0元价格卖给贡健生。1 9 9 3年6月,贡健生给付了吴某某4 5 0 0 0元,吴某某交付了房屋。‘自1 9 9 3年6月,该房屋由贡健生占有使用。2 01 0年7月,贡健生去世,该房屋由贡某某继续占有使用(至今)。
 
        贡健生是丹阳市运河镇荆茄村委一会贯家村民小组村民,吴某某是丹阳市运1河镇荆茄村委会荆西村民小组村民。村镇合并调整后,贡家村民小组与荆西村民小组同属于丹阳市吕城镇运河中心村委会。调整之前和之后,贡家村与荆西村均是各自独立核算,各自对属于自己的集体土地独立行使经营、管理的权利。本案所涉房屋之宅基地属荆西村民小组所有。
        2010年,贡某某提起诉讼,主张继承位于荆西村的房屋,贡健生的其他继承人均表示放弃继承权,后贡某某申请撤诉。2011年1月,贡某某再次提起诉讼,主张贡健生是受贡某某委托与吴某某签订房屋买卖协议,实际买房人是贡博
望。贡某某依据买卖合同、占有事实,请求判令买卖之房屋归贡某某所有。
        原审法院认为,农民集体所有的土地依法属于农民集体所有,由本村集体经济组织或者村民委员会管理,宅基地上的住房只能在集体组织内部转让。贡健生与吴某某虽属于同一村民委员会,但分别属于二个独立核算的村民小组,因此,双方签订的房屋买卖协议是无效的。签订协议以后,贡健生已付清房款,吴某某也交付了房屋,且贡健生占有、使用该房屋将近2 0年的时间。贡健生受让诉争房屋时是善意的,且已经支付了合理的对价,贡某某依继承取得该房产,享有该
房产的所有权。原审法院判决,本案讼争的坐落于运吕公路东侧荆家村荆西组的二间三层楼房,侧厢围墙、二间付房归贡某某所有。
        上诉人吴某某和吴某上诉称:1、买卖合同无效,应当适用退还原则。2、买卖合同因违反法律规定而无效,贡健生违反法律规定的受让行为,不能认定是善意。3、一审法院审理的基础法律关系是房屋买卖关系,但判决的结果是确认了  所有权,法律关系混乱。4、原审判决致使农民吴某某不仅丧失房屋、而且丧失宅基地,吴某某将老无所居。吴某某和吴某请求撤销原审判决。
        被上诉人贡某某答辩称:l、贡某某与吴某某同属一个行政村,且贡某某买房时没有宅基地。因此,本案买卖合同有效。2、合同已经履行,房屋已经交付,贡某某占有、使用该房屋近二十年。吴某某主张合同无效,要求返还,违反了诚
实信用原则。3、贡某某领取了丹集用(2003)第0 07号土地使用权证,已经取得了本案所涉宅基地使用权。贡某某主张房屋所有权,请求维持原审判决。
        二审中,本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明,2 0 0 3年1 0月1 6日,丹阳市国土资源局颁发了丹集用( 2003)第0 0 7号土地使用权证(以下简称“0 0 7号土地使用权证”),将本案所涉房屋之宅基地使用权登记在贡某某名下。2 01 0年1 2月8日,丹阳市国土资源局依法公告注销了上述“0 07号土地使用权证”【注销理由是,“你(指贡某某)户提供.的土地权源证件不具备土地登记的条件和规定要求”】。2011年3月29日,丹阳市国土资源局又作出《关于撤销<注销贡某某土地登记的决定)的决定》,内容是,“你(指贡某某)户的房屋产权争议正在民事诉讼中,根据法律有关规定,经研究决定,撤销《注销贡某某土地登记的决定》;待民事诉讼结束后,根据人民法院的裁判文书以及.《土地登记办法>的规定,我们将作出相应处理。”
本案的争议焦点是:(一)房屋买实合同的效力。(二)是否应当判决房屋所有权归买受人所有。
  (一)关于房屋买卖合同的效力。
    本院认为,贡健生与吴某某签订的房屋买卖合同,该房  屋买卖的主体是贡健生与吴某某。贡某某主张贡健生是受贡某某的委托,代理贡某某买房。但是,代理的特征之一是,代理人以被代理人的名义实施民事行为。本案,从合同签订
到合同履行,贡健生是以自己的名义实施民事行为,而不是以贡某某的名义实施民事行为。贡某某关于委托贡健生买受房屋的主张,无事实根据。
贡健生与吴某某签订的农村私有房屋买卖合同应为无效.理由是:(1)宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让必须符合法律规定。(2)《中华人民共和国土地管理法》规定,“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。虽然贡家村民小组与荆西村民小组同属一一个行政村,但是贡家村民小组与荆西村民小组是两个独立的农村集体经济组织(村民小组)。贡健生是贡家村民小组成员,昊金根是荆西村民小组成员:贡健生与吴某某属于两个不同的农村集体经济组织,贡健生与吴某某买卖房屋属于跨农村集体经济组织转让宅基地使用权。(3)《中华人民共和国土地管理法>规定,“农村村是一户只能拥有一处宅基地’’。贡健生买受荆西村房屋时,贡健生(户)在贡家村已有一处宅基地。
    (二)关于是否应当判决房屋所有权归买受人所有。
        本院认为,首先,合同行为、占有事实均不产生不动产物权。合同行为只产生债权,合同行为不产生不动产物权。买受人依据合同行为,主张不动产物权,没有法律依据。此外,占有也不产生不动产物权,买受人依据占有事实,主张
不动产物权,没有法律依据。原审法院依据合同行为、占有事实,判决房屋所有权归买受人所有,没有法律依据。
        其次,违反法律规定的行为,不能取得所有权。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定,“所有权的取得,不得违反法律规定“。本案,农村私有房屋买卖合同之所以无效,是因为买卖农村私有房屋的行为违反了法律规定。违反
法律规定的买受行为不能取得所有权。原审法院判决买受人取得房屋所有权,违反了《民法通则》第七十二条规定。而且“0 07号土地使用权证’’也不能成为诉争房屋买卖协议(合同)合法有效及买受人取得房屋所有权的依据。
        综上,贡健生与吴某某签订的农村私有房屋买卖合同无效。贡某某依据合同行为。占有事实,主张房屋所有权,没有法律依据。原审法院判决房屋所有权归贡某某所有,属适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
        一、撤销丹阳市人民法院( 2011)丹吕民初字第0096号民事判决。
        二、驳回贡某某的诉讼请求。
        二审案件受理费925元,二审案件受理费8 0元,合计1 0 2 5元,由贡某某负担。      ‘
    本判决为终审判决。                        

                                                                                   
    韩平律师点评:
        农村宅基地房产纠纷在中国较为典型,矛盾的根源就在于宅基地的属性与农民的身份密切相互捆绑。《土地管理法》与国务院对土地的管理规定都有明确,居民不能购置农民宅基地。像这类的案件,往往会从法律问题提升到社会问题。
        本案中,一审法院的判决之所以会被二审法院否定,原因就在于一审法院混淆了合同之诉与物权中确权之诉的区别。合同之诉所体现的是债权债务的处理问题,确权之诉所解决的是物权的归属问题。一审法院的判决不但出现被告主体错误,而且亦有悖于合同相对性原则,很明显,本案中吴某不应作为被告,且吴某也不具备参加诉讼资格。
        同时要指出的是,原告依继承关系要求得到涉案房屋也缺乏法律依据。在本案权属未能明晰的前提下,完全不能厘清继承财产的范围。
        综上所述,二审法院的终审判决是正确的。


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